固定資産税が高い（土地編）

土地の評価額が下がっても税額が上がるのはどうしてですか？

私は昨年中に住宅を壊しましたが、土地については、今年から税額が急に高くなっています。どうして？

農地転用許可を受けて土地（田、畑）の固定資産税が上がりました。転用許可後も引き続き作物を作っているので、現況は田、畑だと思うのですが、なぜ税額があがったの？

市街化区域の農地を所有していますが、評価額が高いと感じています。一般農地（市街化区域以外の農地）と何が違うの？

取引価格と比べて土地の固定資産評価額が高いのですが？

土地の上に一定要件を満たす住宅（専ら人の住居用に供する家屋等）があると「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用され減額されます。しかし、住宅の取り壊しや住宅としての用途を変更すると本特例が適用されず、課税標準額が増加することで税額が上がります。

住宅用地については、税負担を特に軽減する必要から、固定資産の価格より低い値を課税標準額とする特例措置があります。

住宅用地は「小規模住宅用地」と「その他の住宅用地」に区分され、その区分によって税負担が異なります。

住宅一戸当たり200平方メートル以下の敷地面積の住宅用地をいいます。課税標準額は、固定資産の評価額の6分の1です。

小規模住宅用地以外の住宅用地をいいます。課税標準額は、固定資産の評価額の3分の1です。例えば、一戸建て住宅で300平方メートルの住宅用地であれば、200平方メートルが小規模住宅用地で、残り100平方メートルが一般住宅用地となります。

農地法に基づく転用許可を受けた農地は、宅地としての潜在的価値を有しており、売買においても、宅地等の価格に準じた水準にあると考えられますので、宅地並みの評価を行うこととされております。このような農地を「宅地介在農地」といいます。

具体的にはその用地が宅地であるとした場合の価格から、宅地に転用する場合に通常必要とされる造成費を引いた価格が評価額になります。その後、転用許可を受けた土地を造成した場合は、宅地や雑種地として課税されます。

なお、諸事情により転用の許可を受けたものの造成に着手しない場合は、転用許可を取り消さない限り従前の農地（田・畑）よりも評価額が高い「宅地介在農地」として課税されたままになります。

引き続き農地としてご利用される場合は、必ず市農業委員会事務局に転用取消し又は利用変更の届出を行ってください。

一般農地は、純粋に農地としての価値に着目して評価しますが、市街化区域の農地は、宅地としての潜在的価値に着目して宅地並みの評価を行うこととされています。具体的には、その農地が宅地であるとした場合の価格から宅地に転用する場合通常必要とされる造成費を引いた価格が評価額になります。さらに市街化区域の農地には、課税標準額を3分の1に減額する措置があるため、税額が減額されます。

固定資産の価格は、総務大臣が定める固定資産評価基準よって決定されます。

知人や親戚などの間での安価な売買や将来における期待価格、人気のある土地の買い急ぎや当事者間の事情による売り急ぎなどによる個別的な事情を排除して、その資産自体の本来の価値を適正に反映した価格です。（正常売買価格）

このため、実際の取引価格よりも固定資産税評価額の方が高くなったり、逆に安くなったりすることがあります。